Ciao! Sono Lorenzo dell’agenzia Trentin Immobiliare.

Oggi voglio parlarti di un argomento molto importante quando si acquista casa, soprattutto qui in Trentino: la differenza tra un preliminare normale e un preliminare intavolato. Spesso, infatti, si pensa che firmare un compromesso sia sempre sufficiente per sentirsi completamente tutelati. In realtà non è proprio così, perché non tutti i preliminari producono gli stessi effetti.

Pronti?

Cos’è il preliminare di compravendita

Il preliminare, chiamato spesso anche compromesso, è il contratto con cui venditore e acquirente si impegnano a concludere una futura compravendita. Al suo interno vengono indicati gli elementi principali dell’accordo: l’immobile oggetto della vendita, il prezzo, le modalità di pagamento, la caparra, i tempi per arrivare al rogito e tutte le condizioni concordate tra le parti. È quindi un passaggio molto importante, perché mette nero su bianco gli accordi presi prima dell’atto definitivo.

 

Cos’è un preliminare normale

Con preliminare normale si intende, nella maggior parte dei casi, una scrittura privata firmata tra venditore e acquirente, poi registrata presso l’Agenzia delle Entrate. Questo contratto è valido e vincola le parti: il venditore si impegna a vendere e l’acquirente si impegna ad acquistare secondo quanto stabilito nel documento. Il punto da capire però è che, se il preliminare non viene trascritto o annotato tavolarmente, la tutela resta più limitata.

In altre parole, il contratto vale tra venditore e acquirente, ma non offre sempre la stessa protezione rispetto a quello che potrebbe accadere dopo la firma.

Cos’è un preliminare intavolato

Nel nostro territorio esiste la possibilità di intavolare il preliminare, ossia annotare lo stesso nel Libro Fondiario.

Il Libro Fondiario, chiamato anche sistema tavolare, è il sistema utilizzato in Trentino-Alto Adige per registrare e rendere pubbliche le informazioni principali relative agli immobili, come la proprietà, eventuali ipoteche, vincoli o altri diritti. In parole semplici, è lo strumento che permette di verificare con certezza la situazione giuridica di un immobile.

 

Qual’è la differenza principale

Quando un preliminare viene annotato nel Libro Fondiario, l’accordo non resta solo tra venditore e acquirente, ma diventa visibile anche ai terzi. Questo rafforza molto la posizione dell’acquirente, perché rende più sicuro il percorso verso il rogito definitivo.

Ma la differenza principale è questa: il preliminare normale obbliga le parti, mentre il preliminare intavolato tutela l’acquirente anche rispetto a eventuali problemi successivi. Facciamo un esempio semplice: se dopo aver firmato un preliminare normale il venditore dovesse vendere lo stesso immobile a un’altra persona, oppure se sull’immobile venisse iscritta un’ipoteca o avviato un pignoramento, l’acquirente avrebbe sicuramente dei diritti da far valere, ma la situazione potrebbe diventare complessa.

Con un preliminare intavolato, invece, l’acquisto viene in un certo senso “prenotato” nel Libro Fondiario. Questo significa che eventuali atti successivi incompatibili con quell’accordo non dovrebbero pregiudicare l’acquirente che si è tutelato per primo.

 

Registrare non significa intavolare

Questo è un punto su cui spesso si fa confusione. Registrare un preliminare presso l’Agenzia delle Entrate non significa intavolarlo. La registrazione è un adempimento fiscale e serve, tra le altre cose, a dare data certa al contratto e a pagare le imposte dovute.

L’intavolazione, o più correttamente l’annotazione tavolare del preliminare, è invece un passaggio diverso. Serve a rendere il preliminare opponibile ai terzi e quindi a dare una tutela molto più forte all’acquirente. Sono quindi due cose diverse, entrambe importanti, ma con effetti differenti.

 

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